Capacité d'emprunt immobilier
Calculez le montant que vous pouvez emprunter selon les règles HCSF (taux d'endettement 35 %).
Votre revenu mensuel net
Revenu net mensuel après impôt et charges sociales.
Conditions du prêt immobilier
Taux d'intérêt, durée et assurance emprunteur.
Taux annuel (ADI) sur capital initial
S'ajoute à l'emprunt pour calculer le prix du bien accessible
Si locataire — sera remplacé par le crédit
Mensualités cumulées (auto, conso…)
Saisissez votre revenu mensuel net pour calculer votre capacité d'emprunt.
Prix immobilier accessible
—
emprunt + apport
Capacité d'emprunt
—
montant maximum empruntable
Mensualité maximale
—
crédit + assurance · 35% HCSF
Coût total des intérêts
—
sur la durée du crédit
La capacité d'emprunt immobilier est calculée selon les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) qui limitent le taux d'endettement à 35 % des revenus nets mensuels, assurance emprunteur comprise. Pour un revenu de 3 000 €/mois, la mensualité maximale (crédit + assurance) est de 1 050 €, permettant d'emprunter environ 174 000 € sur 20 ans à 3,5 % avec une assurance à 0,30 %. Ces résultats sont indicatifs et peuvent varier selon votre dossier bancaire, votre apport et la politique de chaque établissement.
Questions fréquentes
Comment calculer sa capacité d'emprunt immobilier ?
La capacité d'emprunt dépend de votre revenu mensuel net, du taux d'endettement maximum autorisé (35 % selon le HCSF), du taux d'intérêt et de la durée du crédit. La formule : mensualité maximale = revenu × 35 % − charges existantes. L'assurance emprunteur est incluse dans ce plafond. À partir de cette mensualité maximale, on calcule le capital empruntable avec la formule d'un prêt amortissable.
Qu'est-ce que la règle HCSF et le taux d'endettement 35 % ?
Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a fixé en 2021 une règle contraignante pour les banques : elles ne peuvent pas accorder un crédit immobilier si le taux d'endettement dépasse 35 % du revenu net mensuel, assurance emprunteur comprise. Cette règle s'applique à l'ensemble des crédits en cours (immobilier, auto, consommation). Les banques disposent d'un quota de dérogations (15 % des dossiers), principalement pour les primo-accédants.
L'assurance emprunteur est-elle incluse dans les 35 % ?
Oui, depuis la décision HCSF du 29 septembre 2021, l'assurance emprunteur est explicitement incluse dans le calcul du taux d'endettement. Cela signifie que votre mensualité totale (crédit + assurance) ne doit pas dépasser 35 % de votre revenu net. Notre simulateur intègre ce calcul correctement : l'assurance est déduite de l'enveloppe disponible avant de calculer le capital empruntable.
Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?
Plusieurs leviers permettent d'augmenter sa capacité d'emprunt : augmenter la durée du crédit (20 ou 25 ans au lieu de 15), apporter un apport personnel plus élevé, solder des crédits à la consommation existants avant de déposer le dossier, ou ajouter un co-emprunteur. Certains travaux permettent aussi de bénéficier de prêts aidés (PTZ, prêt Action Logement) qui ne rentrent pas dans le calcul du taux d'endettement.
Mon loyer actuel réduit-il ma capacité d'emprunt ?
Non, si vous achetez votre résidence principale. Votre loyer sera remplacé par la mensualité de crédit — il ne s'additionne pas à celle-ci. C'est pourquoi notre simulateur exclut le loyer du calcul du taux d'endettement. En revanche, les autres crédits en cours (auto, consommation) et les pensions alimentaires versées restent des charges qui réduisent votre enveloppe disponible.