Micro-foncier ou régime réel : quel régime pour vos revenus locatifs 2026 ?
Mis à jour le
En bref : Le micro-foncier applique un abattement automatique de 30 % sur vos loyers bruts, sans justificatifs. Le régime réel déduit vos charges exactes (travaux, intérêts, taxe foncière, assurance…). Si vos charges dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel est plus avantageux — et si elles dépassent 100 %, vous créez un déficit foncier déductible de votre revenu global.
Vous louez un bien nu en France et vous percevez des loyers ? Deux régimes d'imposition s'offrent à vous. Le micro-foncier est simple mais forfaitaire. Le régime réel est plus contraignant mais souvent plus avantageux, surtout si vous avez un emprunt en cours ou des travaux à prévoir.
Le micro-foncier : simple, mais parfois sous-optimal
Le régime micro-foncier est automatiquement applicable si vos revenus fonciers annuels bruts (loyers encaissés) sont inférieurs à 15 000 €. Il ne s'applique qu'aux locations nues (non meublées).
Conditions d'éligibilité
- Revenus fonciers bruts annuels < 15 000 €
- Aucun bien soumis à un régime spécial : pas de Scellier, Borloo, Robien, Périssol ou Besson
- Location nue (un bien meublé relève du régime BIC, pas des revenus fonciers)
L'abattement de 30 % est appliqué automatiquement : vous déclarez vos loyers bruts, et le fisc calcule lui-même le revenu net imposable. Aucune charge à justifier.
Calcul micro-foncier
Le régime réel : charges exactes, déficit possible
Au régime réel, vous déduisez l'ensemble de vos charges effectives. C'est plus de paperasse, mais ça peut être beaucoup plus avantageux.
Charges déductibles au régime réel
| Catégorie de charge | Déductible ? | Précision |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt | Oui | Acquisition, construction, amélioration |
| Travaux d'entretien et réparation | Oui | Pas les travaux de construction |
| Taxe foncière | Oui | Hors ordures ménagères si récupérable |
| Assurance propriétaire non occupant | Oui | Assurance loyers impayés aussi |
| Frais de gestion locative | Oui | Agence immobilière, syndic |
| Charges de copropriété | Oui (partie) | Hors charges récupérables sur locataire |
| Frais d'annonce et de relocation | Oui | Publicité, état des lieux |
Exemple numérique : loyers 9 600 €, charges 4 200 €
Dans cet exemple, le régime réel (5 400 € imposables) est plus avantageux que le micro-foncier (6 720 €). La différence de 1 320 € représente une économie d'impôt de 396 € à 30 % de TMI.
Tableau comparatif et seuil de basculement
La règle est simple : si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers bruts, le régime réel est plus avantageux. En dessous, le micro-foncier suffit.
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Conditions | Loyers < 15 000 €/an | Toujours possible par option |
| Abattement / déduction | 30 % forfaitaire | Charges réelles exactes |
| Justificatifs | Aucun | Tous à conserver |
| Déficit foncier possible | Non | Oui (10 700 €/an sur revenu global) |
| Engagement de durée | Aucun | 3 ans minimum |
| Cas favorable | Charges < 30 % des loyers | Charges > 30 % des loyers |
Attention : si vous optez pour le régime réel, vous êtes engagé pour 3 ans minimum. Anticipez bien cette décision, surtout si des travaux importants sont prévus dans les premières années.
Questions fréquentes
Peut-on passer du micro-foncier au régime réel chaque année ?
Qu'est-ce que le déficit foncier et comment fonctionne-t-il ?
Les intérêts d'emprunt sont-ils déductibles au régime réel ?
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