Loi Denormandie 2026 : réduction d'impôt dans l'ancien
Mis à jour le
En bref : La loi Denormandie accorde une réduction d'impôt de 12 à 21 % pour l'achat d'un logement ancien à rénover (travaux ≥ 25 % du coût total) dans des villes éligibles. Le plafond d'investissement est de 300 000 €, la durée d'engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans. Elle est incompatible avec le dispositif Pinel.
Contrairement au Pinel neuf, la loi Denormandie cible l'immobilier ancien dans les centres-villes à revitaliser. Elle combine achat d'un bien dégradé, travaux de rénovation substantiels et location encadrée pour générer une réduction d'impôt étalée dans le temps.
1. Principe et conditions d'éligibilité
Le dispositif Denormandie est codifié à l'article 199 novovicies du CGI. Il s'applique aux investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2026. Pour en bénéficier, trois conditions cumulatives doivent être réunies :
| Condition | Détail |
|---|---|
| Logement ancien | Bien existant nécessitant des travaux d'amélioration |
| Travaux ≥ 25 % du coût total | Prix d'achat + frais + travaux : les travaux doivent représenter au moins 1/4 de l'opération |
| Zone éligible | Commune en opération de revitalisation du territoire (ORT) ou programme Action Cœur de Ville |
| Plafond d'investissement | 300 000 € par an, 2 logements maximum |
| Engagement de location | 6, 9 ou 12 ans en location nue, résidence principale du locataire |
2. Taux de réduction selon la durée d'engagement
| Durée d'engagement | Taux de réduction | Réduction max (plafond 300 000 €) | Réduction annuelle |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 36 000 € | 6 000 €/an |
| 9 ans | 18 % | 54 000 € | 6 000 €/an |
| 12 ans | 21 % | 63 000 € | 5 250 €/an |
La réduction est répartie à parts égales sur toute la durée d'engagement. Elle s'impute sur l'impôt dû et entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €/an.
3. Zones et villes éligibles
À la différence du Pinel (zones A, B1, B2), Denormandie cible les centres-villes de taille intermédiaire qui font l'objet d'un plan de revitalisation :
- Communes signataires d'une convention ORT (Opération de Revitalisation du Territoire)
- Communes retenues dans le programme national Action Cœur de Ville (environ 234 villes)
- Communes dont une partie du territoire est couverte par un plan de sauvegarde de la copropriété
4. Conditions de location à respecter
Pour maintenir la réduction d'impôt, le bailleur doit respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, identiques à ceux du dispositif Pinel :
| Condition | Détail |
|---|---|
| Type de location | Nue (non meublée) uniquement |
| Usage du locataire | Résidence principale |
| Loyer | Plafonné selon la zone géographique |
| Ressources locataire | Plafonnées selon la composition du foyer |
| Lien avec le propriétaire | Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire |
| Délai de mise en location | Dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux |
5. Exemple chiffré — engagement 9 ans
Achat d'un appartement ancien à 135 000 €, travaux à 45 000 € (25 % de l'opération), soit un investissement total de 180 000 €. Engagement de location sur 9 ans.
Le propriétaire économise 3 600 € d'impôt par an pendant 9 ans, soit 32 400 € au total. Pour en profiter pleinement, son impôt annuel doit être supérieur à 3 600 € (sous réserve du plafond global de 10 000 €).