Déficit foncier : déduire jusqu'à 10 700 € de son revenu global
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En bref : Le déficit foncier se produit quand les charges d'un bien locatif nu (travaux, intérêts, frais) dépassent les loyers perçus. La partie hors intérêts est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique). L'excédent se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le déficit foncier est l'un des rares mécanismes permettant de réduire directement son revenu global imposable sans plafond de niches fiscales de 10 000 €. Réservé à la location nue au régime réel, il peut générer des économies significatives pour les bailleurs réalisant des travaux importants.
1. Principe du déficit foncier (art. 156 I-3° CGI)
En régime réel (formulaire 2044), vous déduisez de vos loyers bruts l'ensemble des charges réellement payées dans l'année. Quand la somme de ces charges dépasse les loyers perçus, il en résulte un déficit foncier.
Ce déficit n'est pas perdu : il s'impute sur votre revenu global (salaires, pensions, etc.) dans la limite annuelle fixée par la loi, réduisant ainsi directement votre base imposable à l'IR.
2. Plafonds et règles d'imputation 2026
Déficit hors intérêts → Imputable sur revenu global jusqu'à 10 700 €/an
Excédent hors intérêts → Report sur revenus fonciers (10 ans)
| Type de charge | Imputation sur revenu global | Report possible |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt | Non | Revenus fonciers — 10 ans |
| Charges courantes hors intérêts (travaux, taxe foncière, etc.) | Oui — jusqu'à 10 700 € | Excédent sur revenus fonciers — 10 ans |
| Travaux rénovation énergie DPE E/F/G → D (conditions) | Oui — jusqu'à 21 400 € | Excédent sur revenus fonciers — 10 ans |
3. Charges déductibles vs non déductibles
| Charge | Déductible ? | Précision |
|---|---|---|
| Déductibles — génèrent du déficit imputable sur revenu global | ||
| Travaux de réparation et d'entretien | Oui | Maintien en état, non constructifs |
| Travaux d'amélioration | Oui | Sans agrandissement ni reconstruction |
| Taxe foncière | Oui | Hors part ordures ménagères locataire |
| Charges de copropriété | Oui (N-1) | Régularisation de l'année précédente |
| Assurance PNO, frais d'agence | Oui | — |
| Déductibles — report sur revenus fonciers seulement | ||
| Intérêts d'emprunt | Oui (limité) | Uniquement sur revenus fonciers — pas sur revenu global |
| Non déductibles | ||
| Travaux de construction ou d'agrandissement | Non | Augmentation de surface habitable |
| Capital remboursé sur emprunt | Non | Seuls les intérêts sont déductibles |
| Dépenses personnelles du propriétaire | Non | — |
4. Exemple numérique (TMI 30 %)
Situation : loyers annuels 8 000 €, charges totales 18 000 € dont 3 000 € d'intérêts d'emprunt et 15 000 € d'autres charges (travaux, taxe foncière, assurance).
En imputant 7 000 € de déficit foncier sur le revenu global, le foyer économise environ 3 300 € d'impôts et prélèvements sociaux pour cette année. Les 3 000 € d'intérêts viendront en déduction des prochains revenus fonciers.
5. Différence avec le régime LMNP
Le déficit foncier s'applique exclusivement à la location nue (revenus fonciers). La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) relève du régime des BIC — un régime entièrement distinct :
| Critère | Location nue (foncier) | LMNP (BIC) |
|---|---|---|
| Déficit imputable sur revenu global | Oui (10 700 €) | Non — report BIC seulement |
| Amortissement du bien | Non | Oui (25-40 ans) |
| Abattement micro | 30 % (plafond 15 000 €) | 50 % (plafond 77 700 €) |
| Cumul sur un même bien | Impossible avec LMNP | Impossible avec foncier |
Les deux régimes sont incompatibles sur un même bien. Un propriétaire doit choisir : louer nu (foncier, déficit imputable) ou louer meublé (BIC LMNP, amortissement mais pas d'imputation sur revenu global).