LMNP : location meublée non professionnelle en 2026
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En bref : La LMNP permet de louer un bien meublé sous deux régimes : le micro-BIC (abattement de 50%, seuil 77 700 €/an) ou le régime réel simplifié, qui permet d'amortir le bien et de ramener le résultat imposable à zéro. Les revenus LMNP entrent dans la catégorie BIC. Le statut LMP (professionnel) s'applique si les recettes dépassent 23 000 € et représentent plus de 50% des revenus du foyer.
La location meublée non professionnelle (LMNP) est l'un des investissements immobiliers les plus plébiscités pour sa fiscalité avantageuse. Le régime réel permet d'amortir le bien et d'effacer pendant des années tout revenu imposable. Ce guide explique les deux régimes, les calculs d'amortissement et la comparaison avec la location nue.
1. Conditions et seuils LMNP / LMP en 2026
Pour être qualifié de loueur en meublé, le logement doit être équipé du mobilier minimal réglementaire (décret de 2015) et le bail doit porter sur un logement meublé. Le statut LMNP s'applique dès lors que :
| Critère | LMNP | LMP (professionnel) |
|---|---|---|
| Recettes annuelles | < 23 000 € OU < 50 % des revenus du foyer | > 23 000 € ET > 50 % des revenus |
| Imputation du déficit | Sur revenus BIC meublés uniquement (10 ans) | Sur revenu global sans limite |
| Exonération plus-value | Non | Oui sous conditions (5 ans) |
| Cotisations sociales | Prélèvements sociaux 17,2 % | Cotisations TNS (SSI) |
2. Régime micro-BIC
Le micro-BIC s'applique automatiquement si vos recettes annuelles ne dépassent pas les plafonds ci-dessous. Il offre un abattement forfaitaire représentatif des charges :
| Type de location | Plafond recettes 2026 | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location meublée classique | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé | 188 700 € | 71 % |
| Meublé de tourisme non classé | 77 700 € | 50 % |
La base imposable = recettes x (1 - abattement), intégrée dans le revenu global au barème IR. Aucune charge réelle n'est déductible dans le cadre du micro-BIC.
Micro-BIC rarement optimal : dans la plupart des cas, le régime réel simplifié est plus avantageux que le micro-BIC grâce à l'amortissement du bien, qui peut effacer totalement la base imposable pendant 20 à 30 ans. L'option pour le réel est possible sur demande, même en dessous des plafonds micro.
3. Régime réel simplifié : déductions et amortissement
Au régime réel, le résultat imposable BIC = loyers perçus - charges déductibles - amortissements. Les charges déductibles incluent :
| Charge | Déductible ? |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt | Oui — intégralement |
| Frais de gestion / agence | Oui |
| Assurance PNO, assurance loyers impayés | Oui |
| Taxe foncière | Oui |
| Charges de copropriété | Oui (hors provisions pour travaux) |
| Frais d'acquisition (notaire, agence) | Amortissables ou déductibles l'année d'achat |
| Travaux d'entretien et réparation | Oui — déductibles immédiatement |
| Amortissement du bien et du mobilier | Oui — voir section suivante |
4. Calculer l'amortissement LMNP
L'amortissement représente la dépréciation comptable du bien et du mobilier. Il est calculé par composants, chacun ayant une durée propre :
Décomposition d'un appartement 200 000 € (hors terrain) — durées et taux d'amortissement annuel :
| Composant | Part | Montant | Durée | Taux/an |
|---|---|---|---|---|
| Structure | 50 % | 100 000 € | 50 ans | 2 % |
| Toiture | 15 % | 30 000 € | 25 ans | 4 % |
| Installations | 15 % | 30 000 € | 15 ans | 6,7 % |
| Menuiseries | 10 % | 20 000 € | 20 ans | 5 % |
| Mobilier | 100 % | 10 000 € | 7 ans | 14,3 % |
Le terrain (généralement estimé à 10–15 % du prix total) n'est pas amortissable. Pour un appartement acheté 200 000 € avec 20 000 € de terrain, la base amortissable est de 180 000 €.
Amortissement non utilisé : report illimité. En LMNP, si les amortissements excèdent le résultat comptable (loyers - charges), le surplus d'amortissement est reporté sans limitation de durée sur les exercices futurs bénéficiaires. Cela permet souvent de ne jamais payer d'IR sur les loyers pendant toute la durée d'amortissement.
5. LMNP vs location nue : comparaison
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Vaut-il mieux choisir le micro-BIC ou le régime réel en LMNP ?
L'amortissement en LMNP au réel peut-il générer un déficit ?
Quels meubles sont obligatoires pour une location meublée ?
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