Intérêts d'emprunt locatif : déduction fiscale au régime réel
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En bref : Si vous louez un bien financé par emprunt, les intérêts que vous payez chaque année sont déductibles de vos revenus fonciers (location nue) ou de votre résultat BIC (location meublée) au régime réel. Seuls les intérêts sont déductibles — pas le capital remboursé. Plus votre TMI est élevé, plus la déduction est avantageuse.
Les intérêts d'emprunt représentent souvent la charge la plus importante des premières années de location. Comprendre comment les déduire, et à quelle condition, est essentiel pour optimiser la fiscalité de votre investissement locatif.
Principe de déduction : article 31 du CGI
La déductibilité des intérêts d'emprunt pour les revenus fonciers (location nue) est encadrée par l'article 31 du Code général des impôts. Elle s'applique au régime réel foncier uniquement — pas au micro-foncier.
Types d'emprunts éligibles
| Objet de l'emprunt | Déductible ? |
|---|---|
| Acquisition du bien locatif | Oui |
| Construction ou reconstruction | Oui |
| Amélioration du bien | Oui |
| Réparation ou entretien | Oui |
| Conservation du bien | Oui |
| Remboursement du capital | Non |
| Travaux d'agrandissement (création de surface) | Non (charge de capital) |
Seule la fraction intérêts de votre mensualité est déductible. Le capital que vous remboursez constitue un remboursement de dette, non une charge. Consultez votre tableau d'amortissement bancaire pour connaître la part intérêts chaque année.
Calcul des intérêts déductibles : exemple chiffré
Emprunt de 200 000 € sur 20 ans à 3,5 % pour l'acquisition d'un bien locatif nu. La mensualité est d'environ 1 160 €/mois, soit 13 920 €/an. Sur la première année, la part en intérêts est approximativement :
Décroissance des intérêts dans le temps
Les intérêts diminuent chaque année au fur et à mesure que vous remboursez le capital. La déduction fiscale est donc maximale en début de prêt.
| Année | Intérêts payés | Capital remboursé | Capital restant dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | ≈ 6 800 € | ≈ 7 120 € | ≈ 192 880 € |
| Année 5 | ≈ 6 100 € | ≈ 7 820 € | ≈ 172 000 € |
| Année 10 | ≈ 5 000 € | ≈ 8 920 € | ≈ 143 000 € |
| Année 15 | ≈ 3 600 € | ≈ 10 320 € | ≈ 103 000 € |
| Année 20 | ≈ 800 € | ≈ 13 120 € | ≈ 0 € |
Frais annexes également déductibles
En plus des intérêts, certains frais liés à l'emprunt sont aussi déductibles au régime réel :
- Frais de dossier bancaires (liés à la mise en place du crédit)
- Assurance emprunteur (décès, invalidité) — déductible au prorata de l'usage locatif
- Frais de garantie (caution bancaire, hypothèque) — à répartir sur la durée du prêt
Économie fiscale : exemple à 30 % de TMI
Avec une TMI à 41 %, la même déduction de 6 000 € d'intérêts génère 2 460 € d'économie d'IR. Plus votre tranche est élevée, plus la déduction est précieuse.
Questions fréquentes
Le capital remboursé est-il aussi déductible ?
Peut-on déduire l'assurance emprunteur ?
Les intérêts peuvent-ils créer un déficit foncier ?
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