LMNP au régime réel : l'amortissement pour effacer vos revenus locatifs
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En bref : En LMNP (location meublée non professionnelle) au régime BIC réel, vous pouvez amortir comptablement votre bien immobilier (sur 25 à 40 ans) et votre mobilier (sur 5 à 10 ans). Ces amortissements réduisent — souvent à zéro — votre résultat fiscal, sans que vous ayez à débourser un centime supplémentaire.
C'est l'un des mécanismes les plus puissants de la fiscalité locative française : en location meublée au régime réel, vous pouvez percevoir des loyers pendant des années sans payer d'impôt dessus, grâce aux amortissements. Voici comment ça fonctionne et comment le calculer.
LMNP vs LMP : comprendre les seuils
Pour bénéficier du régime LMNP, deux conditions doivent être respectées simultanément :
- Les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 €
- Ou ces recettes sont inférieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal
Si ces deux seuils sont dépassés simultanément, vous basculez en LMP (loueur meublé professionnel), régime différent avec d'autres règles de déficit.
| Régime | Micro-BIC | BIC réel simplifié |
|---|---|---|
| Condition de revenus | Recettes < 77 700 €/an | Toujours possible par option |
| Abattement / déduction | 50 % forfaitaire | Charges réelles + amortissements |
| Amortissement possible | Non | Oui |
| Comptabilité requise | Simple | Liasse BIC (2031) |
Le micro-BIC (abattement 50 %) est simple mais souvent sous-optimal. Dès que vous avez un bien d'une valeur significative ou du mobilier, le régime réel avec amortissement est généralement bien plus avantageux.
Comment fonctionne l'amortissement en LMNP ?
L'amortissement est une charge comptable qui représente la dépréciation théorique du bien dans le temps. En LMNP réel, vous pouvez amortir :
Amortissement du bien immobilier
Le bien est généralement amorti par composants (structure, façade, installations générales, agencements…), sur des durées différentes. La durée totale effective est souvent comprise entre 25 et 40 ans. Seule la valeur du bâti est amortie, pas le terrain (non amortissable).
Amortissement du mobilier
Le mobilier (canapés, literie, électroménager, etc.) est amorti sur 5 à 10 ans selon les catégories.
Exemple complet : résultat fiscal quasi nul
Un propriétaire loue un appartement meublé. Loyers annuels : 12 000 €. Charges réelles : 3 000 €. Amortissements totaux : 8 810 €/an (bien 6 667 € + mobilier 2 143 €).
Ce propriétaire perçoit 12 000 € de loyers par an mais n'est imposé que sur 190 €. Sans le régime réel BIC, en micro-BIC à 50 %, il serait imposé sur 6 000 €. La différence est considérable.
Règle importante sur le déficit BIC meublé
Si le résultat est négatif (déficitaire), ce déficit n'est pas imputable sur le revenu global en LMNP. Il est uniquement reportable sur les bénéfices BIC meublés des 10 années suivantes. C'est une différence importante avec le déficit foncier de la location nue.
| Durée typique d'amortissement | Composant |
|---|---|
| 40-50 ans | Gros œuvre (structure) |
| 20-30 ans | Façade, toiture, étanchéité |
| 15-20 ans | Installations générales (électricité, plomberie) |
| 10-15 ans | Agencements intérieurs |
| 5-10 ans | Mobilier, électroménager |
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Le déficit BIC meublé est-il imputable sur le revenu global ?
Faut-il un comptable pour le LMNP au régime réel ?
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