Revenus fonciers et location nue en 2026
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En bref : Les revenus de la location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le micro-foncier (abattement de 30%) s'applique si les recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 €. Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges réelles et de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an. Les intérêts d'emprunt sont déductibles uniquement en régime réel.
Les revenus de la location nue (non meublée) sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes coexistent : le micro-foncier (abattement forfaitaire) et le régime réel (déduction des charges et déficit foncier). Ce guide explique comment déclarer, quelles charges déduire et comment utiliser le déficit foncier.
1. Régime micro-foncier
Le micro-foncier est accessible si vos recettes foncières brutes n'excèdent pas 15 000 € par an. Il applique un abattement forfaitaire de 30 % sans qu'aucun justificatif de charges ne soit nécessaire.
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Plafond de recettes | 15 000 € bruts / an |
| Abattement forfaitaire | 30 % |
| Base imposable | Recettes × 70 % |
| Régime fiscal | Intégrée au revenu global, barème IR + 17,2 % PS |
| Déficit possible ? | Non |
| Déclaration | Case 4BE de la 2042 |
Quand choisir le réel malgré des recettes < 15 000 € ? Si vos charges réelles (travaux, intérêts) dépassent 30 % de vos loyers, l'option pour le régime réel réduit votre revenu imposable davantage que l'abattement de 30 %. L'option pour le réel est valable 3 ans minimum et irrévocable pendant cette période.
2. Régime réel : charges déductibles
Au régime réel (formulaire 2044), les charges effectivement payées dans l'année sont déductibles des loyers bruts :
| Charge | Déductible ? | Condition |
|---|---|---|
| Charges financières | ||
| Intérêts d'emprunt | Oui | Acquisition, travaux, amélioration |
| Frais de dossier et garantie | Oui | Liés au prêt immobilier |
| Assurance emprunteur | Oui | Proportionnelle à la durée |
| Charges courantes | ||
| Taxe foncière | Oui | Hors part locataire (ordures ménagères) |
| Charges de copropriété | Oui (hors provisions) | Dépenses de l'exercice précédent |
| Assurance propriétaire non occupant | Oui | — |
| Frais de gestion / agence | Oui | Honoraires, frais de location |
| Travaux | ||
| Réparation et entretien | Oui | Maintien en état — non constructifs |
| Amélioration (confort, énergie) | Oui | Sans agrandissement ni reconstruction |
| Construction / agrandissement | Non | Augmentation de la surface habitable |
3. Déficit foncier : règles et plafonds 2026
Quand les charges déductibles dépassent les loyers, il se forme un déficit foncier. Son imputation dépend de la nature des charges :
Déficit dû aux intérêts → Reportable 10 ans sur revenus fonciers uniquement
Déficit hors intérêts → Imputable sur revenu global jusqu'à 10 700 €/an
Excédent → Reportable 10 ans sur revenus fonciers
Plafond majoré à 21 400 €/an pour les travaux DPE F/G éligibles (sous conditions)
Stratégie : concentrer les travaux sur une année. Si vous avez prévu plusieurs tranches de travaux, il peut être avantageux de les réaliser sur une seule année pour maximiser l'imputation du déficit sur le revenu global (jusqu'à 10 700 €). Les travaux répartis sur 3 ans seraient partiellement reportés sur revenus fonciers futurs.
4. Exemple de calcul complet (régime réel)
| Poste | Détail | Montant |
|---|---|---|
| Loyers bruts perçus | Appartement · loyer 800 €/mois | 9 600 € |
| Intérêts d'emprunt | Prêt de 150 000 € · taux 3,5 % | − 3 800 € |
| Taxe foncière | Facture annuelle | − 900 € |
| Charges de copropriété | Dépenses récupérées sur l'année N-1 | − 600 € |
| Assurance PNO + gestion | Assurance 180 € + agence 7 % des loyers | − 852 € |
| Travaux de rénovation | Remplacement chaudière | − 4 500 € |
| Résultat foncier | Loyers − toutes charges → déficit | − 1 052 € |
Le déficit de 1 052 € (hors intérêts : − 1 052 + 3 800 intérêts = charges hors intérêts > loyers) est imputé sur le revenu global, réduisant directement la base imposable du foyer. Économie d'impôt à TMI 30 % : ≈ 316 €.
5. Déclaration 2044 : points clés
| Déclaration | Usage |
|---|---|
| 2042 — case 4BE | Micro-foncier (recettes brutes saisies directement) |
| 2044 | Régime réel standard · un bien ou plusieurs |
| 2044 spéciale | Dispositifs spéciaux (Malraux, monuments historiques, etc.) |
| 2042 — case 4BC | Revenu foncier net positif (reporté depuis 2044) |
| 2042 — case 4BB | Déficit foncier imputable sur revenu global |
| 2042 — cases 4BD/4BF | Reports de déficits des années antérieures |
Questions fréquentes
Provisions de charges de copropriété : règle du décalage d'un an
Quels sont les revenus fonciers imposables ?
Qu'est-ce que le déficit foncier et comment en profiter ?
Les travaux de rénovation sont-ils toujours déductibles des revenus fonciers ?
Peut-on déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers ?
6. Location nue vs location meublée : ce qui change fiscalement
Les revenus de la location meublée relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non des revenus fonciers. Cette distinction est fondamentale car les régimes fiscaux sont très différents :
| Critère | Location nue (revenus fonciers) | Location meublée (BIC / LMNP) |
|---|---|---|
| Abattement forfaitaire | 30 % (micro-foncier, plafond 15 000 €) | 50 % (micro-BIC, plafond 77 700 €) |
| Amortissement du bien | Non déductible | Oui (régime réel LMNP) |
| Déficit imputable sur revenu global | Oui (10 700 €/an hors intérêts) | Report sur BIC seulement |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 17,2 % |
| Plus-value à la vente | Régime des plus-values immobilières | Régime professionnel si LMP |
Quel régime est le plus avantageux ? La location meublée est souvent plus avantageuse fiscalement grâce à l'amortissement du bien au régime réel, qui peut annuler les revenus imposables pendant plusieurs années. Mais elle implique plus de contraintes (équipement du logement, statut LMP/LMNP, éventuelle TVA). Pour comparer, simulez votre taux marginal d'imposition sur notre calculateur.
Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers
Quelle que soit le régime choisi (micro-foncier ou réel), vos revenus fonciers nets sont soumis aux prélèvements sociaux à 17,2 % : CSG (9,2 %), CRDS (0,5 %), prélèvement de solidarité (7,5 %). Ces prélèvements s'ajoutent à l'impôt sur le revenu calculé au barème progressif selon votre tranche marginale d'imposition.
Par exemple, un bailleur en tranche à 30 % supporte en réalité 47,2 % de prélèvements sur ses revenus fonciers nets (30 % IR + 17,2 % PS). C'est pourquoi le déficit foncier, qui réduit directement la base imposable, est un levier puissant d'optimisation.
Pour estimer votre situation complète, utilisez notre simulateur d'impôt sur le revenu pour calculer votre TMI, et consultez notre guide LMNP et location meublée pour comparer les régimes.
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Accéder au simulateurCe simulateur est fourni à titre indicatif et ne remplace pas une consultation professionnelle.