Plus-values immobilières : comment ça se calcule ? Guide 2026
Tu vends un bien immobilier et tu te demandes quel impôt tu vas payer sur la plus-value ? Ce guide calcule pas à pas le montant imposable, les abattements selon la durée de détention, et les principales exonérations à connaître.
Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente d'un bien immobilier et son prix d'acquisition. Si tu vends plus cher que tu n'as acheté, tu réalises une plus-value. C'est sur cette plus-value que tu seras imposé.
Cette imposition concerne les biens immobiliers autres que la résidence principale : résidence secondaire, bien locatif, terrain, immeuble... La résidence principale bénéficie d'une exonération totale.
Étape 1 : Calculer la plus-value brute
La plus-value brute se calcule ainsi :
Plus-value brute = Prix de vente − Prix d'acquisition majoré
Le prix de vente
C'est le prix indiqué dans l'acte de vente. Tu peux en déduire :
- Les frais de diagnostics immobiliers obligatoires
- Les frais d'agence immobilière (si à la charge du vendeur)
- La TVA si applicable
Le prix d'acquisition majoré
Le prix d'achat initial peut être majoré de plusieurs postes pour réduire la plus-value :
| Majoration possible | Montant ou calcul | Justificatif requis |
|---|---|---|
| Frais d'acquisition réels | Frais de notaire, droits d'enregistrement, frais d'agence | Acte notarié |
| Frais d'acquisition forfaitaires | 7,5 % du prix d'achat (si frais réels inférieurs) | Aucun |
| Travaux réels | Travaux d'amélioration, construction, reconstruction, agrandissement | Factures de moins de 10 ans |
| Travaux forfaitaires | 15 % du prix d'achat (si bien détenu > 5 ans, sans factures) | Aucun (forfait) |
Étape 2 : Appliquer les abattements pour durée de détention
Plus tu détiens longtemps, moins tu paies. Les abattements s'appliquent séparément pour l'IR et pour les prélèvements sociaux :
Pour l'impôt sur le revenu (IR)
| Durée de détention | Abattement annuel | Abattement cumulé |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 6 % à 96 % |
| 22e année | 4 % | 100 % → exonération IR |
Pour les prélèvements sociaux (17,2 %)
| Durée de détention | Abattement annuel | Abattement cumulé |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 1,65 % par an | 1,65 % à 26,40 % |
| 22e année | 1,60 % | 28 % |
| De la 23e à la 30e année | 9 % par an | 37 % à 100 % |
La durée de détention se calcule de date à date, en années entières, entre la date d'acquisition et la date de cession.
Étape 3 : Calculer l'impôt dû
Une fois la plus-value nette calculée (après abattements), l'impôt se compose de :
- 19 % d'impôt sur le revenu
- 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS...)
- Soit un taux total de 36,2 %
Surtaxe pour plus-values élevées
Une surtaxe s'ajoute pour les plus-values nettes supérieures à 50 000 € (après abattements pour durée de détention, mais avant abattement exceptionnel éventuel) :
| Plus-value nette taxable | Surtaxe |
|---|---|
| Jusqu'à 50 000 € | 0 % |
| De 50 001 € à 100 000 € | 2 % |
| De 100 001 € à 150 000 € | 3 % |
| De 150 001 € à 200 000 € | 4 % |
| De 200 001 € à 250 000 € | 5 % |
| Plus de 250 000 € | 6 % |
Exemple de calcul complet
Situation : tu vends en 2026 un appartement que tu as acheté en 2014 (12 ans de détention) pour 200 000 €, tu le revends 280 000 €.
Calcul de la plus-value brute
- Prix de vente : 280 000 €
- Prix d'acquisition : 200 000 €
- Frais d'acquisition (forfait 7,5 %) : 200 000 × 7,5 % = + 15 000 €
- Travaux (forfait 15 % car > 5 ans) : 200 000 × 15 % = + 30 000 €
- Prix d'acquisition majoré : 200 000 + 15 000 + 30 000 = 245 000 €
- Plus-value brute : 280 000 − 245 000 = 35 000 €
Abattements (12 ans de détention)
- Abattement IR : 6 ans × 6 % = 36 % → 35 000 × 36 % = 12 600 € déduits
- Plus-value nette IR : 35 000 − 12 600 = 22 400 €
- Abattement PS : 6 ans × 1,65 % = 9,9 % → 35 000 × 9,9 % = 3 465 € déduits
- Plus-value nette PS : 35 000 − 3 465 = 31 535 €
Impôt dû
- IR : 22 400 × 19 % = 4 256 €
- PS : 31 535 × 17,2 % = 5 424 €
- Surtaxe : la plus-value nette taxable (22 400 €) est sous 50 000 € → 0 €
- Total impôt : 9 680 €
Les principales exonérations
Résidence principale
La vente de ta résidence principale est totalement exonérée de plus-value, quelle que soit la durée de détention. Cette exonération s'applique si le bien est bien ta résidence effective (et non une résidence secondaire utilisée comme principale en fin de vie pour bénéficier de l'exonération).
Durée de détention
Au-delà de 22 ans, exonération totale de l'IR. Au-delà de 30 ans, exonération totale de l'IR + prélèvements sociaux.
Cession inférieure à 15 000 €
Si le prix de vente est inférieur à 15 000 € (ou si la plus-value est nulle ou négative), il n'y a pas d'imposition.
Première cession d'un logement hors résidence principale
Si tu n'es pas propriétaire de ta résidence principale depuis au moins 4 ans et que tu vends pour la première fois un autre logement en réemployant le prix de vente dans l'achat d'une résidence principale dans les 24 mois, une exonération partielle peut s'appliquer.
Retraités et invalides
Les retraités et titulaires d'une carte d'invalidité sous certains seuils de revenus bénéficient d'une exonération, sous conditions fiscales à vérifier avec l'administration.
Déclaration de la plus-value
La plus-value immobilière est déclarée et payée le jour de la vente. C'est le notaire qui se charge de calculer et de prélever l'impôt directement sur le prix de vente. Tu n'as pas à faire de démarche séparée : le notaire transmet les fonds à l'administration.
La plus-value doit également figurer sur ta déclaration de revenus annuelle (formulaire 2042), mais le paiement est déjà effectué. Elle sera mentionnée en cases 3VZ (montant total des plus-values) et 3VH (moins-values).
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Questions fréquentes
Comment calculer une plus-value immobilière ?
La plus-value brute est égale au prix de vente diminué du prix d'acquisition majoré des frais (forfait 7,5 % ou réels) et des travaux (forfait 15 % ou réels si plus de 5 ans de détention). Des abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite : 6 % par an entre la 6e et la 21e année, 4 % la 22e année pour l'IR.
La résidence principale est-elle exonérée de plus-value ?
Oui, la vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value immobilière, sans condition de durée de détention. Cette exonération s'applique à la résidence principale effective au moment de la vente ou au jour du déménagement.
Quel est le taux d'imposition sur les plus-values immobilières ?
La plus-value nette est soumise à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. Une surtaxe progressive s'ajoute pour les plus-values supérieures à 50 000 €, variant de 2 % à 6 % selon le montant.
Quand est-on exonéré de plus-value immobilière ?
Les principales exonérations : résidence principale (totale), détention de plus de 22 ans (exonération IR) et 30 ans (exonération PS), vente inférieure à 15 000 €, première cession pour acquérir sa résidence principale sous certaines conditions, retraités ou invalides sous conditions de revenus.
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Accéder au simulateur IRSources et références
- Plus-values immobilières : impots.gouv.fr — Guide des plus-values immobilières des particuliers
- Abattements et exonérations : service-public.fr — Imposition des plus-values immobilières
- Code général des impôts : Articles 150 U à 150 VH (plus-values immobilières des particuliers)
- BOFIP : Bulletin Officiel des Finances Publiques — Plus-values immobilières
Articles connexes
Disclaimer
Cet article est fourni à titre informatif et ne remplace pas une consultation notariale ou fiscale professionnelle. Les calculs sont basés sur la législation fiscale 2026 et peuvent varier selon votre situation. Pour une vente immobilière, consultez toujours un notaire.